Nachhaltigkeit und Wirkung: Wohnen 2025
Geld als Gestaltungsmittel: Unser Nachhaltigkeitsverständnis und Zukunftsbild
Als GLS Bank nutzen wir Geld als soziales Gestaltungsmittel. Gemeinsam mit unseren Kund*innen wollen wir durch den bewussten, verwendungsorientierten Umgang mit Geld die Zukunftsfähigkeit der Gesellschaft sichern und fördern.
Die Grundlage für unsere Arbeit und unser Verständnis einer nachhaltigen Wirtschaft und Gesellschaft bilden unser Leitbild und die Anlage- und Finanzierungsgrundsätze. Darin halten wir fest, welche Geschäftsfelder und -aktivitäten wir grundsätzlich von einer Finanzierung ausschließen und welche Geschäftsfelder wir im Rahmen unserer Finanzierungsentscheidungen positiv bewerten, weil sie aus unserer Sicht zu einer zukunftsfähigen Gesellschaft beitragen.
Daraus abgeleitet ergeben sich unsere sechs Branchen. Für diese haben wir jeweils in einem Zukunftsbild unsere Vision für die Branche festgehalten – sprich: Was ist für uns der Zielzustand einer nachhaltigen Gesellschaft in dieser Branche?
Für die Branche „Wohnen“ halten wir fest:
Jeder Mensch braucht einen Platz zum Leben. Wir wollen bezahlbaren Wohnraum für alle, für gemeinschaftliches und individuelles Wohnen, nachhaltig gebaut, mit guter Infrastruktur und ÖPNV, Orten der Begegnung, Stadtgrün und einer guten Nachbarschaft.
Mieter*innen und Eigentümer*innen kennen ihre (zukünftige) Immobilie und das Umfeld am besten. Es ist daher absolut sinnvoll, sowohl ihr Wissen als auch ihre Meinung - am besten vertraglich abgesichert – mit einfließen zu lassen: bei Bau oder Sanierung ebenso wie bei Miet- und Verwaltungsstrukturen. Größere Sicherheit bieten außerdem ein besserer als der übliche Kündigungsschutz für Mieter*innen und ein angemessenes Verhältnis zwischen Einkommen und Ausgaben für Miete oder Baufinanzierung. Das gelingt besonders gut in gemeinschaftlichen Wohnprojekten, wie wir aus Erfahrung wissen.
Selbstbestimmtes Wohnen und soziale Vielfalt: Darunter verstehen wir, dass vor allem in gemeinschaftlichen Wohnprojekten Jung und Alt, Menschen unterschiedlicher Herkunft und mit unterschiedlichen Einkommen zusammenkommen. Gemeinsam schaffen sie ein gutes Miteinander in der Nachbarschaft. Diese Aspekte spielen eine ebenso wichtige Rolle wie all das, was wir unter nachhaltigem, klimaverträglichem Bauen und Sanieren verstehen: umweltverträgliche Materialien verwenden, zirkulär bauen und somit Materialien wiederverwerten, auf erneuerbare Energien setzen, Mobilitätsangebote schaffen, die umweltverträglich sind.
In unserem Zukunftsbild für die Branche Wohnen finden sich diese Aspekte vom Bauen bis hin zum Miteinander für ein gutes, zukunftsfähiges Wohnen wieder.
Transparenz in der Kreditvergabe: Wirkungsmessung
Wir haben den Anspruch, Transparenz im Bankgeschäft zu schaffen. Für die Kreditvergabe bedeutet das in erster Linie: Wir veröffentlichen, wer bei uns einen Kredit erhält und wofür.
Darüber hinaus wollen wir so konkret wie möglich messbar und nachvollziehbar machen, wie wir unseren Gestaltungsanspruch leben. Im Rahmen der Wirkungsmessung erheben wir branchen- und segmentspezifische Daten. Sie unterstützen uns dabei, die Wirksamkeit unserer Kreditvergaben zu prüfen und sichtbar zu machen. Uns ist bewusst, dass sich positive Wirkung nicht ausschließlich anhand quantitativer Faktoren bemessen lässt.
Daher nutzen wir die Wirkungsmessung als Grundlage unserer Kommunikation. Eine Finanzierungsentscheidung treffen wir immer aus einer ganzheitlichen Betrachtung heraus, die sich aus einer vertrauensvollen Kundenbeziehung und dem Dialog mit unseren Kund*innen ergibt.
Da die Indikatoren der Wirkungsmessung nicht auf jedes Geschäftsmodell und jede Unternehmensgröße gleichermaßen anwendbar sind, erheben wir zusätzliche Daten zu Nachhaltigkeit und Wirkung derzeit nur für ausgewählte Firmenkund*innen – vorausgesetzt, eine sinnvolle und belastbare Datenerhebung ist möglich. Wir bezeichnen diese Kreditvergaben als „relevante Neufinanzierungen“. Im Jahr 2025 haben wir branchenübergreifend für 98 Prozent unserer relevanten Neufinanzierungen die Wirkungsmessung durchgeführt.
Auf dieser Seite stellen wir die Ergebnisse für die Branche Wohnen vor. Die Aufteilung orientiert sich an den Kernmerkmalen des Zukunftsbilds.
Blick auf 2025
Hintergründe zur Branche
In der Branche Wohnen unterscheiden wir zwischen den Teilbereichen: Wohnprojekte, nachhaltige Gewerbeimmobilien und private Baufinanzierungen. Zu Wohnprojekten gehören zum Beispiel gemeinschaftliche Wohnprojekte oder Wohnungsbaugenossenschaften. Im Bereich der privaten Baufinanzierung begleiten wir Privatpersonen, aber auch Baugruppen bei der Finanzierung des Eigenheims.
Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt bleibt 2025 grundlegend angespannt. Zwar haben sich die Finanzierungskonditionen vorerst stabilisiert und die Kreditnachfrage zieht wieder an – doch das bedeutet vor allem, dass die Nachfrage wächst, nicht dass ausreichend Wohnraum entsteht. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr wird voraussichtlich um etwa 50 % verfehlt. [1] Steigende Mieten verdrängen einkommensschwache Haushalte aus attraktiven Lagen; die soziale Durchmischung in städtischen Quartieren nimmt weiter ab. Politisch wird gegengesteuert: Mit dem neuen Koalitionsvertrag sind weniger Bürokratie, mehr Neubauförderung und ein Sondervermögen für Investitionen in den Wohnungsstandort Deutschland geplant. Ob diese Maßnahmen die Bautätigkeit spürbar ankurbeln können, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen.
Genossenschaftliche Wohnprojekte, Projekte des Mietshäuser Syndikats und andere gemeinschaftliche Wohnformen sind in diesem Umfeld nicht Nischenlösungen, sondern ein strukturelles Gegengewicht zu marktgetriebener Wohnraumverknappung: Sie entziehen Immobilien dauerhaft dem Renditekreislauf, halten Mietpreise langfristig stabil und fördern soziale Netzwerke und ökologische Bauweisen. Gleiches gilt für Baugruppen, die auch im Bereich der privaten Baufinanzierung an Bedeutung gewinnen – mehrere Haushalte planen gemeinsam, teilen Kosten und Risiken und realisieren so Wohnprojekte, die selbstbestimmter und gemeinschaftlicher gestaltet sind – und mitunter auch kostengünstiger. Wir begleiten sowohl Einzelpersonen als auch Baugruppen bei der Finanzierung, weil wir überzeugt sind, dass gemeinschaftliche Eigentumsmodelle langfristig zukunftsfähig sind.
Gleichzeitig ist nachhaltiger und klimafreundlicher Bau keine Nische mehr, sondern zunehmend regulatorische Pflicht. Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) muss bis Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden und fordert unter anderem nationale Sanierungsfahrpläne sowie einen emissionsfreien Gebäudebestand bis 2050. Flankierend dazu soll der Gebäuderessourcenpass – analog zum Energieausweis – künftig Ressourcennutzung, Klimawirkung und Kreislauffähigkeit eines Gebäudes transparent dokumentieren und damit die Grundlage für eine echte Kreislaufwirtschaft im Bausektor schaffen. Diese Anforderungen erhöhen den Druck, Bauprozesse grundlegend neu zu denken. Serielles Bauen und industrielle Vorfertigung bieten hier einen vielversprechenden Ansatz: Sie verlagern Wertschöpfung in planbare Werkprozesse, reduzieren Unwägbarkeiten auf der Baustelle und machen Projekte über wiederholbare Systemlösungen skalierbar. In Kombination mit dem Baustoff Holz entsteht so ein Weg, der klimafreundliches Bauen mit kalkulierbaren Kosten verbindet – und der zugleich auf die wachsenden regulatorischen Anforderungen antwortet.
Mit unseren Angeboten wollen wir genau auf diese Entwicklungen hinwirken – mehr dazu in den folgenden Abschnitten.
Finanzielle Branchenkennzahlen 2025
- 2025 wurden in der Branche Wohnen neue Kredite in Höhe von 345,4 Mio. Euro vergeben.
- Die Branche Wohnen macht einen Anteil von 25 % am gesamten Neukreditvolumen im Jahr 2025 aus.
- Die Kennzahlen und Kundenbeispiele, die im Folgenden vorgestellt werden, beziehen sich in den meisten Fällen auf finanzierte Wohnprojekte des Bereichs Nachhaltige Wohn- und Gewerbeimmobilien. Vereinzelt präsentieren wir auch Kennzahlen für den Bereich der privaten Baufinanzierung.
Ergebnisse der Wirkungstransparenz
Mitbestimmung
Im Jahr 2025 haben wir 2.817 Wohneinheiten (re-)finanziert, mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt 123.527 m². 85 % dieser Projekte haben demokratische Miet- und Verwaltungsstrukturen verbindlich in ihrer Satzung oder im Nutzungs- bzw. Generalmietvertrag verankert.
Im Bereich der privaten Baufinanzierung haben wir 2025 521 Vorhaben begleitet und 103.434 m2 Wohnfläche finanziert. Davon werden knapp drei Viertel selbst genutzt und 26 % vermietet. Dabei handelt es sich vorwiegend um Eigentumswohnungen und Einfamilien- bzw. Reihenhäuser (98 %).
Wir wollen in unseren Wohnprojekten und Wohngenossenschaften die Mitbestimmung und Nutzungsrechte der Menschen gezielt fördern und ermöglichen.
Bezahlbarer Wohnraum
Die durchschnittliche Nettokaltmiete bei den 2025 finanzierten Wohneinheiten lag bei 10,71 EUR/m². Diese Zahl lässt sich nur schwer einordnen: Ein aktueller, belastbarer Bundesvergleich existiert nicht – der letzte offizielle Durchschnittswert des Statistischen Bundesamts stammt aus dem Zensus 2022 und erfasst ausschließlich Bestandsmieten. Hinzu kommt, dass die Werte stark variieren: je nach Region, Lage und Gebäudetyp – ob Stadt oder Land, Neubau oder Bestand. Dies spiegelt sich auch in den deutlichen Abweichungen der Nettokaltmieten bei den von uns finanzierten Projekten wider.
Daher haben wir zur Beurteilung der Bezahlbarkeit bisher den Vergleich der Mieten mit dem lokalen Marktniveau herangezogen. Diese wird im Rahmen des nWert-Gutachtens durch die ImmoWert bewertet und erfasst.
Bei den von uns finanzierten Projekten werden ökologische und soziale Aspekte in der Bewertung der Immobilie berücksichtigt - und zwar im Rahmen eines von uns selbst entwickelten Nachhaltigkeitsratings. Beim sogenannten nWert Gutachten wird das Ergebnis auf einer Skala von 1-100 dargestellt und in die Kategorien „grundlegend“, „solide“, „gut“, „sehr gut“ und „herausragend“ eingeteilt.
Im Jahr 2025 hat die ImmoWert die Methodik des nWert-Gutachtens weiterentwickelt: Seit Mitte des Jahres wird Bezahlbarkeit nun über die Wohnkostenbelastungsquote erfasst – also den Anteil der Bruttowarmmiete am Nettoeinkommen eines Haushalts. Nach gesetzlicher Definition gilt eine Quote bis 30 % als bezahlbar. Da beide Methoden im Jahresverlauf nebeneinander zur Anwendung kamen, ist eine einheitliche Gesamtaussage für 2025 nur eingeschränkt möglich.
Transparenzhinweis: Nur für 62 % der finanzierten Projekte lag zum Zeitpunkt der Auswertung ein nWert-Gutachten vor. Die genannten Aussagen beziehen sich entsprechend auf diesen Anteil der Finanzierungen.
Für 2025 lässt sich festhalten: Im ersten Halbjahr lag die IST-Miete aller Wohnprojekte mit vorliegendem nWert-Gutachten auf oder unter Marktniveau. Im zweiten Halbjahr, nach Umstellung der Methodik, lag die Wohnkostenbelastungsquote in 83 % der Fälle unter dem Richtwert von 30 %. In einem Fall wurde dieser Wert überschritten – was zeigt, dass besonders ambitionierte, nachhaltige Bauprojekte an die Grenzen der Bezahlbarkeit stoßen können. Grundsätzlich ist darüber hinaus aber auch zu berücksichtigen, dass die Wohnkostenbelastungsquote je nach Einkommenshöhe unterschiedlich aussagekräftig ist.
Bezahlbarkeit ist keine statische Größe: Sie muss zu Projektbeginn, im Zeitverlauf und im jeweiligen Kontext beurteilt werden – dafür sind die Rahmenbedingungen zu unterschiedlich und die Lebensrealitäten der Bewohner*innen zu vielfältig. Hier liegt die Stärke gemeinschaftlicher Wohnprojekte: Solidarische Strukturen innerhalb der Gemeinschaft tragen dazu bei, dass Projekte nicht nur realisiert, sondern auch langfristig für alle tragbar werden . Dabei gehen wir zudem von einem tendenziell gleichbleibenden bis leicht steigenden Mietniveau aus, wodurch auch Neubauprojekte, die anfangs oberhalb der 30 %-Belastungsgrenze liegen, im Zeitverlauf wieder in einen tragbaren Bereich rücken können.
96 % der von uns finanzierten Projekte machen ihren Mitgliedern solidarische Angebote. Dazu gehören Beratung und Unterstützung bei Fördermöglichkeiten (30 %), sozialer Wohnungsbau mit Wohnberechtigungsschein (43 %), die gemeinschaftliche Übernahme von Mietzahlungen in schwierigen Situationen (47 %).
Grundsätzlich zeigt unsere Erfahrung zudem, dass die Mieten in genossenschaftlichen bzw. Gemeinschaftswohnprojekten in der Regel wesentlich moderater ansteigen als der Mietspiegel.
Wir machen uns stark für die weitere Schaffung von bezahlbarem Wohnraum mit entsprechender Mietsicherheit für die Bewohner*innen.
Nachhaltiges Bauen
Einen strukturellen Hebel sehen wir auch in der Bauweise: Modulares und serielles Bauen mit Holz verbindet einen effizienten Herstellungsprozess mit messbaren Skalierungseffekten. Der hohe Vorfertigungsgrad verkürzt die Bauzeit auf der Baustelle erheblich, reduziert Unwägbarkeiten und sorgt für Kostensicherheit. Fundamentarbeiten und Vorfertigung können beispielsweise parallel laufen. In Kombination mit dem Baustoff Holz entsteht so ein Ansatz, der klimafreundliches Bauen mit kalkulierbaren Kosten verbindet.
Um dieses Potenzial für unsere Kund*innen nutzbar zu machen, bauen wir gezielt Expertise auf, erweitern unser Netzwerk und entwickeln konkrete Angebote. Dabei vermitteln wir aktiv zwischen Kund*innen und Bauunternehmen, die auf hohe Vorfertigungsgrade und Holzbauweisen spezialisiert sind. Der frühe Zugang zu professionellen Marktakteuren ermöglicht unseren Kund*innen verlässlichere Projektkalkulation und verbessert die Chancen bei Grundstücksvergaben – ein oft unterschätzter Faktor in einem angespannten Marktumfeld.
In diesem Kontext freut es uns, dass bereits 28 % der von uns 2025 finanzierten Neubauten und Sanierungen in Holzbauweise – als Holzhybrid- oder Holzrahmenbau – realisiert wurden. Zum Vergleich: Die Quote der genehmigten Wohngebäude (Neubau) in Deutschland lag zuletzt bei 24 % (Stand: 2024). (Quelle: statistische Landesämter, Genesis, Berechnungen nach Holzbau Deutschland)
Neben dem Tragewerk spielt die Materialauswahl insgesamt eine Rolle. Dazu gehören insbesondere auch Dämmstoffe. 48 % der finanzierten Neubauten und Sanierung setzen auf ökologische Materialien.
Nachhaltig Bauen bedeutet nicht nur Klimaschutz. Eine ganzheitliche Betrachtung schließt Ressourcenschonung, die Reduktion von Flächenversiegelung und den Schutz insbesondere der Artenvielfalt mit ein – und damit zwingend den Fokus auf den Bestand: Sanierung, Aufstocken und Umnutzen vor Neubau. Das schont nicht nur Böden und Ökosysteme, sondern nutzt vorhandene Infrastruktur und reduziert den Ressourceneinsatz erheblich. Diesen Fokus setzen wir auch strategisch: 41 % der finanzierten Objekte 2025 waren Sanierungen, weitere 16 % nutzen (erwerben) eine Bestandsimmobilie. Die übrigen Projekte verteilen sich auf Neubauten (22 %), Übernahmen bestehender Finanzierungen (16 %) sowie sonstige Baumaßnahmen (5 %).
Diese Verteilung zeigt sich auch in der privaten Baufinanzierung: 39 % der Finanzierungen entfielen auf den Erwerb von Bestandsimmobilien, 30 % auf Sanierungen und 12 % auf Neubauvorhaben. Bei den übrigen 19 % handelt es sich um Übernahmen bestehender Finanzierungen sowie die erstmalige Kapitalbeschaffung. Insgesamt unterstreicht dies die hohe Bedeutung des Bestands im privaten Wohnimmobilienmarkt sowie die zunehmende Relevanz von Sanierung und Weiternutzung bestehender Gebäude.
Vor diesem Hintergrund gewinnt eine ganzheitliche qualitative Bewertung von Immobilienprojekten weiter an Bedeutung, da sie die unterschiedlichen Nachhaltigkeitsdimensionen und die Komplexität der aktuellen Marktsituation abbildet. Für unsere Wohnprojekte nutzen wir hierfür den nWert-Score.
Im Durchschnitt erreichten alle 2025 finanzierten Projekte einen nWert-Score von 66,2 – das entspricht der Bewertung „gut" – unter Berücksichtigung sowohl ökologischer als auch sozialer Faktoren. Entsprechend verteilen sich die Bewertungen von „grundlegend“ und „solide“ (30 % der Projekte) über „gut“ (40 %) bis hin zu „sehr gut“ und sogar „herausragend“ (30 %).
Mit der Weiterentwicklung der Bewertungsmethodik in 2025 werden die gestiegenen Anforderungen und Transformationsnotwendigkeiten im Immobiliensektor stärker abgebildet. Das zeigt sich dann auch in den Ergebnissen: Zirkularität im Bausektor und klima- sowie umweltfreundliches Bauen sind komplex – erst recht, wenn sie mit sozialer Nachhaltigkeit und gesellschaftlicher Tragfähigkeit in Einklang gebracht werden. Das braucht gute Rahmenbedingungen, um in der Praxis Realität werden zu können.
Verteilung der Ergebnisse des nWert Gutachtens bei 2025 finanzierten Immobilien (Wohnprojekte und Gewerbeimmobilien):
Wir setzen auf umwelt- und klimaverträgliche Maßnahmen im Neubau, bei Sanierungen und der Nutzung von Wohnräumen.
Ökologisch und zugleich bezahlbar zu bauen, steht in der Öffentlichkeit oft noch im Widerspruch. Die Vereinbarkeit wird maßgeblich von regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere Fördermöglichkeiten, und Grundstückskosten beeinflusst. Beides ist unabdingbar.
Soziale Vielfalt
Angesichts fortschreitender Gentrifizierung und einer zunehmenden sozialen Entmischung in städtischen Quartieren sind gemeinschaftliche Wohnprojekte eine der wenigen Gegenbewegungen, die strukturell wirksam sind. Sie denken Quartiersentwicklung von innen heraus: nicht als Aufwertung für eine homogene Zielgruppe, sondern als bewusste Entscheidung für Vielfalt – in Einkommen, Alter, Herkunft und Lebensform. Verbundenheit zeigt sich dabei nicht nur im gemeinschaftlichen Wohnen selbst, sondern in den tragenden Strukturen, die bereits in der Planung entstehen und es ermöglichen, dass Menschen mit unterschiedlichen Voraussetzungen gleichberechtigt partizipieren können.
Wie zeigt sich das in den Projekten? 77 % der im letzten Jahr finanzierten Wohnprojekte integrieren Begegnungs- und Gemeinschaftsorte – Räume, die Nachbarschaft erst entstehen lassen und das Quartier über die eigene Hausgemeinschaft hinaus bereichern. Ebenso viele setzen auf Mehrgenerationenwohnen und schaffen damit Strukturen, die dem gesellschaftlichen Auseinanderdriften von Altersgruppen aktiv entgegenwirken. 43 % haben konkrete, gemeinschaftliche Initiativen im Projekt oder im unmittelbaren Umfeld verankert – von Angeboten für ältere Menschen bis hin zu Eltern-Kind-Angeboten. Und wo Nutz- und Gewerbeflächen integriert werden, entsteht mehr als Wohnraum: Es entstehen lebendige, funktional gemischte Orte, die das Quartier als Ganzes stärken.
Als GLS Bank sind wir der Auffassung: In sozial und funktional gemischten Strukturen entstehen integrative Wohn- und Lebensräume, die die soziale Vielfalt in der Gesellschaft erhalten und fördern.